លោក សំ សុខនឿន ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យសកល។ រូបថត សហការី
ភ្នំពេញៈ វិបត្តិអន្តរជាតិដែលផ្តើមចេញពីវត្តមាននៃជំងឺកូវីដ ១៩ កាលពីចុងឆ្នាំ ២០១៩ និងបន្តដល់ជម្លោះភូមិសាស្ត្រនយោបាយ ព្រមទាំងសង្គ្រាមឈ្លានពាននៅប្រទេសអ៊ុយក្រែន បានធ្វើឱ្យកំណើនសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកជួបនឹងសញ្ញាអវិជ្ជមានគួរឱ្យកត់សម្គាល់នៅក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។ ក្នុងនោះអចលនទ្រព្យ ត្រូវបានគេដឹងថា ជាវិស័យមួយដែលកំពុងបន្តជាប់គាំងខ្លាំងជាងគេរហូតមកដល់ពេលនេះ តាមរយៈការធ្លាក់ចុះនូវសកម្មភាពទិញ-លក់ និងការបន្សល់ទុកនូវគម្រោងខ្មោច ឬគម្រោងនៅទ្រឹងចោលជាច្រើន។
យ៉ាងណាមិញវិស័យអចលនទ្រព្យ និងសំណង់កម្ពុជាដែលពឹងផ្អែកខ្លាំងលើការបណ្តាក់ទុនពីបរទេសក៏បានជួបនឹងការធ្លាក់ចុះសកម្មភាព និងតម្លៃទិញ-លក់-ជួលច្រើនផងដែរ។ វិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចពិភពលោកបានធ្វើឱ្យរំហូរទុនវិនិយោគបរទេសមកកម្ពុជា ពិសេសវិស័យអចលនទ្រព្យ និងសំណង់ ធ្លាក់ចុះចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០២០ រហូតមកដល់ពេលនេះ។
ខណៈឆ្នាំ ២០២៣ នឹងឈានមកដល់នារយៈពេលប៉ុន្មានថ្ងៃខាងមុខ លោក ហ៊ឹន ពិសី អ្នកយកព័ត៌មានសេដ្ឋកិច្ចនៃកាសែតភ្នំពេញប៉ុស្តិ៍ កាលពីថ្ងៃទី ២២ ខែធ្នូ ឆ្នាំ ២០២២ បានជួបសម្ភាសផ្ទាល់ជាមួយ លោក សំ សុខនឿន ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យសកល និងជាប្រធានក្រុមហ៊ុន Sam SN Realty ដើម្បីពិភាក្សាពីស្ថានភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងសំណង់កម្ពុជា ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ និងការរំពឹងទុកនៅឆ្នាំ ២០២៣ ខាងមុខ។
តើទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាបានចាប់ផ្តើមទទួលផលប៉ះពាល់អវិជ្ជមានពីពេលណាមក?
តាមពិតទៅវិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាបានទទួលរងផលប៉ះពាល់តាំងពីមុនវត្តមានរបស់ជំងឺកូវីដ ១៩ ទៅទៀត គឺនៅក្នុងឆ្នាំ ២០១៩ នៅពេលដែលរាជរដ្ឋាភិបាលសម្រេចលុបបំបាត់ Game Online ពីទឹកដីរបស់កម្ពុជា ដែលធ្វើឱ្យវិនិយោគិនបរទេសលើទីផ្សារល្បែងអនឡាញ (ភាគច្រើនជាវិនិយោគិនចិន និងមានទីតាំងក្នុងខេត្តព្រះសីហនុ) នាំគ្នាចាកចេញពីកម្ពុជា ដែលធ្វើឱ្យសកម្មភាពទិញ-លក់-ជួល និងគម្រោងសាងសង់ជាច្រើនត្រូវគាំងមកដល់ ពេលនេះ។
បន្ថែមលើនេះវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចបណ្តាលមកពីការរីករាលដាលជំងឺកូវីដ ១៩ នាចុងឆ្នាំ ២០១៩ ក៏បានបន្ថែមទម្ងន់មួយកម្រិតទៅទៀតដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា ក៏ដូចជាពិភពលោកទាំងមូល តាមរយៈការដាក់ចេញនូវវិធានការបិទខ្ទប់របស់រដ្ឋាភិបាលនៃប្រទេសនីមួយៗ និងការលុបចោលជើងហោះហើរ ដែលធ្វើឱ្យចរន្តធ្វើដំណើររបស់ភ្ញៀវ និងវិនិយោគិនអន្តរជាតិធ្លាក់ចុះដល់សូន្យ។
បើគិតចាប់ពីឆ្នាំ ២០១៩ ដល់ដើមឆ្នាំ ២០២១ យើងឃើញថា ទោះជាមិនសូវមានការវិនិយោគរបស់ជនបរទេស ប៉ុន្តែទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា គឺនៅមានតម្រូវការទិញ-លក់ច្រើន ព្រោះវិនិយោគិនក្នុងស្រុកនៅមានប្រាក់សម្រាប់បន្តអនុវត្តគម្រោងរបស់ខ្លួន ហើយអតិថិជនក្នុងស្រុកក៏នៅមានធនធានសម្រាប់ទិញអចលនទ្រព្យ (ពិសេសសំណង់លំនៅឋាន) គ្រាន់តែមិនពុះកញ្ជ្រោលខ្លាំងដូចមុនអំឡុងឆ្នាំ ២០១៩។
យ៉ាងណាក៏ដោយចាប់ពីពាក់កណ្តាលឆ្នាំ ២០២១ រហូតមកដល់ចុងឆ្នាំ ២០២២ នេះ យើងសង្កេតឃើញថា វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាបានបន្តធ្លាក់ចុះខ្លាំងបន្ថែមទៀត ទោះបីកម្ពុជាត្រូវបានពិភពលោកទទួលស្គាល់ថាជាប្រទេសដែលធ្វើការងារបានល្អបំផុតលើការគ្រប់គ្រងការរីករាលដាលជំងឺកូវីដ ១៩។
ចំណុចនេះ ខ្ញុំគិតថាគឺបណ្តាលមកពីកត្តាចម្បងចំនួន ២ គឺការធ្លាក់ចុះនូវធនធានសម្រាប់ទិញ-លក់ របស់ប្រជាជនក្នុងស្រុក និងឥទ្ធិពលនៃវិបត្តិសង្គ្រាមនៅក្នុងប្រទេសអ៊ុយក្រែន។ យើងអាចលើកឧទាហរណ៍ថា ចាប់ពីឆ្នាំ ២០១៩ មក គឺយើងមានអ្នកឈឺនៅផ្ទះ ប៉ុន្តែយើងមានលទ្ធភាពព្យាបាល ប៉ុន្តែចាប់ពីពាក់កណ្តាលឆ្នាំ ២០២១ មក គឺលទ្ធភាពនៃការព្យាបាល (ការបញ្ចេញប្រាក់មានកាន់តែតិច)។
តើផលប៉ះពាល់ទាំងនោះមានកម្រិតណា (អគារពាណិជ្ជកម្ម, ការិយាល័យ, ខុនដូ, អាផាតមិន ..លំនៅឋាន)?
សម្រាប់ផលប៉ះពាល់ដែលទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាទទួលរងនៅក្នុងអំឡុងពេលនេះ គឺយើងអាចធ្វើការបែងចែកជា ២ គឺប្រភេទអចលនទ្រព្យជាដីធ្លី និងសំណង់អគារ។
សម្រាប់ដី ទាំងសកម្មភាពទិញ-លក់ និងតម្លៃអាចមានការធ្លាក់ចុះនៅទីតាំងកណ្តាលក្រុង ឬទីប្រជុំជនធំៗ ប៉ុន្តែនៅតំបន់ជាយក្រុង ឬប្រជុំជន គឺនៅតែបន្តកើនឡើង។ ទីផ្សារលំនៅឋានដែលមានតម្លៃទាប គឺនៅតែមានដំណើរការទិញ-លក់ ជាធម្មតានៅពេលនេះ។
ដោយឡែកសម្រាប់ទីផ្សារទិញ-លក់-ជួល អគារពាណិជ្ជកម្ម, ការិយាល័យ, ខុនដូ, អាផាតមិន និងលំនៅឋានតម្លៃខ្ពស់ គឺរងផលប៉ះពាល់ច្រើន ព្រោះភាគច្រើននៃអតិថិជនប្រភេទនេះគឺជាជន-បរទេស ឬបម្រើឱ្យទីផ្សារអ្នកដែលមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់។
បន្ទាប់ពីរាជរដ្ឋាភិបាលប្រកាសបើកប្រទេសឡើងវិញកាលពីខែវិច្ឆិកា ឆ្នាំ ២០២១ តើស្ថានភាពវិស័យអចលន-ទ្រព្យ មានដំណើរការបែបណារហូតមកដល់ពេលនេះ?
ទោះក្នុងពេលនេះស្ថានភាពសេដ្ឋកិច្ច និងសង្គមកម្ពុជាមានដំណើរការធម្មតាឡើងវិញហើយក៏ដោយ ក៏ផលប៉ះពាល់ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ គឺនៅតែមានច្រើនដដែល។ បើនិយាយពីសកម្មភាពនៃការទិញ-លក់អចលនទ្រព្យនៅចុងឆ្នាំ ២០២២ នេះធៀបនឹងមុនឆ្នាំ ២០១៩ គឺអាចធ្លាក់ចុះក្នុងរង្វង់ប្រហែល ៨០ ភាគរយ។ សម្រាប់អចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងភ្នំពេញ និងប្រភេទលំនៅឋានដែលមានតម្លៃខ្ពស់ ពិសេសអគារខុនដូ គឺនៅត្រូវការពេលយូរបន្ថែមទៀតដើម្បីអាចមានទីផ្សារល្អឡើងវិញ។
ខ្ញុំគិតថា ការធ្លាក់ចុះនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជា ក្នុងរយៈពេល ៣-៤ ឆ្នាំមកនេះ គឺនឹងត្រូវការពេលចន្លោះពី ២-៤ឆ្នាំដើម្បីអាចងើបឡើងវិញដូចមុនឆ្នាំ ២០១៩ ប៉ុន្តែសម្ទុះនេះវាអាចអាស្រ័យទៅលើកត្តាចម្បងចំនួន ២ គឺកត្តាខាងក្នុង (ការដាក់ចេញគោលនយោបាយរបស់រដ្ឋាភិបាល) និងកត្តាខាងក្រៅផងដែរ (អន្តរជាតិ)។
តើលោកប្រមើលឃើញបែបណាចំពោះស្ថានភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅឆ្នាំ ២០២៣ ខាងមុខ?
នៅក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ ខាងមុខ ខ្ញុំគិតថា វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជានឹងជួបការលំបាកជាងឆ្នាំ ២០២២ បើទោះបីស្ថានភាពនៃការរីករាលដាលជំងឺកូវីដ ១៩ និងវិបត្តិសង្គ្រាមនៅអ៊ុយក្រែន អាចនឹងមានភាពធូរស្រាលជាងឆ្នាំ ២០២២ ក៏ដោយ។ ទោះយ៉ាងណាខ្ញុំគិតថា រដ្ឋាភិបាលកំពុងដាក់ចេញនូវយុទ្ធសាស្ត្រថ្មីៗជាច្រើនដើម្បីទាក់ទាញវិនិយោគិនបរទេស និងទេសចរឱ្យចូលមកបណ្តាក់ទុននៅកម្ពុជាកាន់តែច្រើន។ នៅពេលសេដ្ឋកិច្ចក្នុងប្រទេសមានដំណើរការល្អ វានឹងជួយឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានចលនាឡើងវិញទៅតាមនោះដែរ៕
