​ភ្នំពេញៈ ជាមួយនឹង​ភាពមិនប្រាកដប្រជា​នៃ​សេដ្ឋកិច្ច​សកល និង​តំបន់​ដែល​បាន​ជះឥទ្ធិពល​ជា​បន្តបន្ទាប់​ដោយ​ចាប់ផ្តើម​ពី​វិបត្តិ​សុខភាព ការឡើង​កម្តៅ​នៃ​វិបត្តិ​ភូមិសាស្ត្រ​នយោបាយ និង​ការអូសបន្លាយ​ពេល​នៃ​សង្គ្រាម​រុស្ស៊ី​-​អ៊ុយ​ក្រែ​ន ដែល​បាននិងកំពុង​បន្ត​ញាំញី​ដល់​ការធ្លាក់ចុះ​ការទិញ​លក់​ក្នុង​វិស័យ​អចល​ន​ទ្រព្យ និង​សកម្មភាព​សាង​សង់​នានា​នៅ​កម្ពុជា​ផងដែរ​។​

​អ្នកជំនាញ​ក្នុង​វិស័យ​អចលន​ទ្រព្យ​នៅ​កម្ពុជា បាន​អះអាងថា ទោះ​ស្ថានភាព​សេដ្ឋកិច្ច​សកល រួមទាំង​ប្រទេស​កម្ពុជា​នៅក្នុង​ឆ្នាំ​ ២០២៣ មាន​ភាពល្អប្រសើរ​ជាង​ចន្លោះ​ឆ្នាំ ២០២០-២០២២ ដែលជា​អំឡុងពេល​ពិភពលោក​ទទួលរង​ផល​អវិជ្ជមាន​ខ្លាំង​ពី​វិបត្តិ​ជំងឺ​កូ​វីដ​ ១៩ ប៉ុន្តែ​សម្រាប់​វិស័យ​អចលនទ្រព្យ​នៅ​កម្ពុជា​ក្នុង​ឆ្នាំ ​២០២៣ គឺ​នៅតែ​បន្ត​ជួប​ភាពអវិជ្ជមាន​ដដែល ហើយ​សញ្ញា​អវិជ្ជមាន​នេះ​អាច​នឹង​បន្ត​អូសបន្លាយ​ទៅ​ឆ្នាំ​ ២០២៤ ខាងមុខ​ទៀត​។

​ធនាគារពិភពលោក (WB) កាលពី​ខែកញ្ញា បាន​ព្យាករ​ថា កំណើនសេដ្ឋកិច្ច​កម្ពុជា​ក្នុង​ឆ្នាំ ​២០២៣ នេះ​នឹងមាន​អត្រា ៥,៥​ ភាគរយ ​និង​ឆ្នាំ​ ២០២៤ ស្ថិតក្នុង​អត្រា ៦,១​ភាគរយ បើទោះបី​មាន​ឧបសគ្គ​ពី​ខាងក្រៅ​ក៏ដោយ​។ ការ​ព្យា​​ករ​របស់ WB គឺមាន​អត្រា​ខ្ពស់ជាង​ធនាគារអភិវឌ្ឍន៍អាស៊ី ​(ADB) ដែលថា​កំណើនសេដ្ឋកិច្ច​កម្ពុជា​នឹង​សម្រេចបាន​ក្នុង​អត្រា ៥,៣ ​ភាគរយ​ក្នុង​ឆ្នាំ​ ២០២៣ និង​ឆ្នាំ​ ២០២៤ មាន​អត្រា ៦,០ ​ភាគរយ​។ កំណើត​សេដ្ឋកិច្ច គឺមាន​ទំនាក់ទំនង​យ៉ាងខ្លាំង​នឹង​វិស័យ​អចលនទ្រព្យ​។​

​ប្រធាន​សមាគម​អចលនទ្រព្យ​សកល និង​ជា​អគ្គនាយក​ក្រុមហ៊ុន Sam SN Realty Co., Ltd លោក សំ សុខ​នឿន បាន​ប្រាប់ ​ភ្នំពេញ ​ប៉ុស្តិ៍​ នា​ចុង​សប្តាហ៍​មុន​ថា ចាប់ពី​ខែមករា រហូតដល់​ពាក់​កណ្តាល​ខែតុលា ឆ្នាំ​ ២០២៣ លោក​សង្កេតឃើញថា ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​នៅ​កម្ពុជា ពិសេស​ក្នុង​រាជធានី​ភ្នំពេញ និង​ទីប្រជុំជន​ខេត្ត​-​ក្រុង គឺមាន​សភាព​ស្ងប់ស្ងាត់​ខ្លាំង​បើ​ធៀប​មុន​ឆ្នាំ ​២០១៩ ដែលជា​ពេល​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​នៅ​កម្ពុ​ជាមាន​ភាព​មមាញឹក​ខ្លាំង​។ ទីផ្សារ​ដែល​ស្ងប់ស្ងាត់​ពេលនេះ គឺ​មាននៅ​គ្រប់ផ្នែក​នៃ​វិស័យ​អចលនទ្រព្យ​។​

​ទីផ្សារ​ដីធ្លី និង​លំនៅឋាន​ (​ផ្ទះ​-​បុរី​)

​សម្រាប់​សម្ទុះ​នៃ​ការទិញ​-​លក់​ដីធ្លី ក្នុងប្រទេស​កម្ពុជា​រយៈ​ពេល​ជិត ១ ​ឆ្នាំ​ ២០២៣ នេះ​គឺមាន​ភាពស្ងប់ស្ងាត់​ជាង​ឆ្នាំកន្លងមក ដែល​មូលហេតុ​គឺអាច​មកពី​បញ្ហា​មួយចំនួន​ដូចជា អ្នក​វិនិយោគ​ធំៗ ​(​ជាតិ និង​អន្តរជាតិ​)​ មិនសូវ​បញ្ចេញ​ប្រាក់​មក​វិនិយោគ​, ការ​ផ្តល់​ឥណទាន​របស់​គ្រឹះស្ថាន​ហិរញ្ញ​វត្ថុ​មាន​កម្រិត​ទាប​ជាង​មុន​, និង​លក្ខ​​ខណ្ឌ​នៃ​ការផ្តល់​ឥណទាន​មាន​កាន់​​តែ​ច្រើន​។

លោក​បាន​បញ្ជាក់ថា​៖ «​ជាធម្មតា​ដីធ្លី​នៅ​តំបន់​ល្អៗ​តែងមាន​តម្លៃ​ខ្ពស់ ហើយ​ត្រូវបាន​គេ​ទិញ​ដើម្បី​ទុក​សាងសង់​អគារ​ធំ និង​ខ្ពស់ៗ ប៉ុន្តែ​នៅពេល​សកម្មភាព​សេដ្ឋកិច្ច និង​ការ​វិ​និ​យោគ​មិនសូវមាន ការទិញ​ដី​សម្រាប់​សាងសង់​ក៏​មិនមាន​ច្រើន​ដែរ​»​។​

​ទោះយ៉ាងណា​សម្រាប់​ដី​នៅ​តំបន់​ជាយ​រាជធានី​ភ្នំពេញ​ក្នុង​ឆ្នាំ​ ២០២៣ នេះ គឺ​ដី​មានតម្លៃ​ទាប ​(​ចម្ងាយ​ក្នុង​រង្វង់​ ៣០ ​គីឡូម៉ែត្រ​ពី​ចំណុចកណ្តាល​ភ្នំពេញ និង​មានតម្លៃ​ក្រោម​ ១០​ ដុល្លារ​ក្នុង​ ១​ ម៉ែត្រការ៉េ​) គឺ​សកម្មភាព​ទិញ​លក់​នៅតែមាន​គ្រាន់បើ​។ ការកសាង​ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ​ថ្មីៗ​ជា​បន្តបន្ទាប់ និង​ការពង្រីក​ទីក្រុង គឺជា​កម្លាំង​ជំរុញ​ដែល​ជួយ​គាំទ្រ​ឱ្យ​ទីផ្សារ​នេះ​អាច​បន្តដំណើរ​ទៅ​មុខជា​សន្សឹមៗ​។​

​សម្រាប់​ទីផ្សារ​លំនៅឋាន​ជា​លក្ខណៈ​ផ្ទះ​ជាប់​ដី និង​បុរី ក្នុង​រយៈពេល​ជិត ១​ ឆ្នាំ​មកនេះ​ក៏​ស្ងប់ស្ងាត់​ដែរ ពិសេស​ទំនោរ​ក្នុង​ការទិញ​ផ្ទះ​ទុក​លក់​ចំណេញ (Resale)​ គឺ​ស្ទើរតែ​មិនមាន​សោះ​។​

​ទីផ្សារ​ខុន​ដូ​​អា​ផាត​មិន​

​ដោយសារ​កន្លែង​ស្នាក់នៅ​ទាំងនេះ​កាលពីមុន​មាន​វិបត្តិ​សកល​ (​ជំងឺ​កូ​វីដ ​១៩) តែង​ពឹងផ្អែក​ខ្លាំង​លើ​អតិថិជន​ជា​ជនបរទេស ដូច្នេះ​ផលប៉ះពាល់​គឺមាន​កម្រិត​ខ្លាំង​ជាង​ផ្នែក​ផ្សេងៗ​ទៀត ខណៈ​បច្ចុប្បន្ន​ចំនួន​វិនិយោគិន និង​ភ្ញៀវ​បរទេស​ធ្វើដំណើរ​មក​កម្ពុជា គឺ​មិនមាន​ចំនួន​ច្រើន​ដូច​មុន​ឆ្នាំ​ ២០២០ ឡើយ​។

​ដើម្បី​ដោះស្រាយ​បញ្ហា​ជាប់​គាំង និង​ជំរុញ​ការលក់ វិនិយោគិន​ភាគច្រើន​បាន​ប្តូរ​យុទ្ធសាស្ត្រ​ទីផ្សារ​របស់ខ្លួន​ទៅរក​អតិថិជន​ក្នុងស្រុក​តាម​​រយៈ​ការកែសម្រួល​វិធីសាស្ត្រ​មួយចំនួន​ដូចជា រចនាប័ទ្ម​នៃ​ការសាងសង់ ការ​បន្ទាប​តម្លៃ និង​នីតិវិធី​ក្នុងការ​បង់ប្រាក់​ជាដើម​។​

​ទីផ្សារ​កន្លែង​លក់រាយ​, មជ្ឈមណ្ឌល​ពាណិជ្ជកម្ម​​ការិយាល័យ​ជួល​

​ដោយសារ​ផ្នែក​ទាំងនេះ​ដើរ​ស្របគ្នា​នឹង​កំណើនសេដ្ឋកិច្ច និង​ភ្ញៀវទេសចរ ដូច្នេះ​ផលប៉ះពាល់​ដោយផ្ទាល់​គឺមាន​ច្រើន​ក្នុងអំឡុងពេល​ជាង ៣​ ឆ្នាំ​មកនេះ ដោយ​នៅតាម​កន្លែង​ជួល​ទាំង​​នេះ​អាចមាន​នៅសល់​ផ្ទៃ​ទំនេរ​មិន​ប្រើ ច្រើន ខណៈ​គម្រោង​ថ្មីៗ​ដែល​ដាក់ចូល​ទីផ្សារ​ក៏​ស្ទើរតែ​មិនមាន​ដែរ​។​

​ប្រហាក់ប្រហែល​នឹង​ការលើកឡើង​ខាងលើ អ្នកនាង គឹម គិ​ន​កេសា នា​យិ​កា​ផ្នែក​ស្រាវជ្រាវ និង​ប្រឹក្សា​យោបល់ ក្រុមហ៊ុន​អចលនទ្រព្យ CBRE Cambodia បាន​និយាយថា ការធ្លាក់ចុះ​វិស័យ​អចលនទ្រព្យ​នៅ​កម្ពុជា ដែល​ចាប់ផ្តើម​លេចឡើង​ក្នុង​ឆ្នាំ​ ២០១៩ គឺ​បាន​បន្ត​អូសបន្លាយ​រហូតមកដល់​ឆ្នាំ ​២០២៣ នេះ ប៉ុន្តែ​កម្រិត​នៃ​ការធ្លាក់​ចុះ គឺមាន​កម្រិត​ទាប​ជាង​មុន​។​

​អ្នកនាង គិ​ន​កេសា លើកឡើងថា សម្រាប់​ទីផ្សារ​ទិញ​-​លក់​លំនៅឋាន​លក្ខណៈ​បុរី និង​អគារ​ស្នាក់នៅ​រួម ​(​ខុន​ដូ​ ​អា​ផាត​មិន​) នៅពេលនេះ​ គឺ​កើតមាន​ភាគ​ច្រើនតែ​សម្រាប់​ប្រជាជន​ក្នុងស្រុក​ប៉ុណ្ណោះ ចំណែក​និន្នាការ​ការ​ទិញ​-​លក់​ពី​សំណាក់​ជនបរទេស គឺ​ស្ទើរតែ​មិនមាន​។ ចំណែក​ផ្នែក​ផ្សេងៗ​ទៀត​ក្នុង​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​ដែលមាន​ដូចជា កន្លែង​លក់រាយ ការិយាល័យ​ជួល គឺ​អត្រា​ប្រើប្រាស់​នៅ​បន្ត​ធ្លាក់ចុះ​បន្តិចបន្តួច​បើ​ធៀប​នឹង​ឆ្នាំកន្លងមក​។ សម្រាប់​រយៈពេល ៣ ​ខែ​នៅសល់​ក្នុង​ឆ្នាំ​ ២០២៣ នេះ​គឺ​អ្វីៗ​អាច​ប្រហាក់​​ប្រហែល​នឹង​ពេលនេះ​។​

​អ្នកនាង គិត​កេសា អះអាងថា​៖ «​សម្រាប់​ឆ្នាំ ​២០២៤ ខាងមុខ​វិស័យ​អចលនទ្រព្យ​នៅ​កម្ពុជា​អាច​នឹង​ល្អ​ជាង​ពេលនេះ​បន្តិច ប្រសិនបើ​មិនមាន​គម្រោង​ថ្មីៗ​ដាក់បញ្ចូល​ក្នុង​ទីផ្សារ​ច្រើន​បន្ថែម ដែល​នោះ​គឺជា​ឱកាស​ឱ្យ​គម្រោង​ដែលមាន​ស្រាប់​ជំរុញ​ការ​ទិញ​-​លក់​របស់ខ្លួន​បាន​»​។​

​លទ្ធផល​ការស្រាវជ្រាវ​របស់ CBRE Cambodia បង្ហាញថា ក្នុង​ត្រីមាស​ទី​ ៣ ឆ្នាំ​ ២០២៣ កន្លែង​ជួល​លក់រាយ​ប្រភេទ Prime Shopping Mall មានតម្លៃ​ជួល​មធ្យម ២៥,៨​ ដុល្លារ​ក្នុង ១​ ម៉ែត្រការ៉េ​សម្រាប់​រយៈពេល ១ ​ខែ​ដែល​តម្លៃ​នេះ គឺ​ធ្លាក់ចុះ ៦,៦ ​ភាគរយ​ធៀប​ត្រីមាស​ទី​៣ ឆ្នាំ​ ២០២២ ចំណែក​ប្រភេទ Prime Retail Podium មានតម្លៃ ១៩,២​ដុល្លារ​ធ្លាក់ចុះ ១,៤ ភាគរយ​, ប្រភេទ Community Mall តម្លៃ ១៩,១​ដុល្លារ ធ្លាក់ ៤,៥​ ភាគរយ ចំណែក​ប្រភេទ Prime High Street (​ហាង​លក់ទំនិញ​តាម​ផ្លូវធំៗ​) មានតម្លៃ​ជួល​មធ្យម ២៥,៥​ដុល្លារ កើន​ ១៣,៣ ​ភាគរយ​។ អត្រា​ប្រើប្រាស់​ជា​មធ្យម​ក្នុង​ត្រីមាស​ទី​៣ (Average of Occupancy rate) គឺមាន​ប្រមាណ ២/៣ នៃ​ផ្ទៃក្រឡា​សរុប​នៅលើ​ទីផ្សារ ធ្លាក់​ជិត ៣​ភាគរយ​ពី​ត្រីមាស​ទី​ ២ ឆ្នាំ​ ២០២៣​។​

​ស្ថានភាព​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​នៅ​ចុងឆ្នាំ​ ២០២៣ និង​ដើមឆ្នាំ ២០២៤

​រយៈពេល​នៅសល់​ក្នុង​ឆ្នាំ​ ២០២៣ និង​ឆ្នាំ​ ២០២៤ ខាងមុខ លោក សុខ​ នឿន អះអាងថា​៖ «​សម្រាប់​រយៈពេល​ដែល​នៅសល់​ក្នុង​ឆ្នាំ ​២០២៣ និង​ដើម​ឆ្នាំ​ ២០២៤ ខាងមុខ ខ្ញុំ​គិតថា ស្ថាន​ភាព​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​នៅ​កម្ពុជា​នឹង​បន្ត​ប្រហាក់ប្រហែល​ពេលបច្ចុប្បន្ន ដោយ​វិស័យនេះ​ត្រូវការ​ពេល​បន្ថែមទៀត​ពី​ភាពរឹងមាំ​នៃ​កំណើនសេដ្ឋកិច្ច​សកល និង​ការ​ងើបឡើង​វិញ​នៃ​វិស័យ​ទេសចរណ៍​ពិភពលោក​»​។

លោក​បាន​បញ្ជាក់ថា​៖ «​វិនិយោគិន​បរទេស គឺ​នៅ​តែ​ជា​កម្លាំងចលករ​ដ៏​សំខាន់​ក្នុងការ​ផ្តល់​ថាមពល​សម្រាប់​ការ​ស្ទុះ​ងើបឡើង​វិញ​នៃ​វិស័យ​អចលនទ្រព្យ​កម្ពុជា​នាពេលខាងមុខ​»​។

​អគ្គលេខាធិការ​នៃ​សមាគម​អ្នក​អភិ​វឌ្ឍន៍​លំនៅឋាន​កម្ពុជា លោក ហ៊ុយ វណ្ណា ថ្មីៗ​នេះ​បាន​និយាយថា សម្រាប់​គម្រោង​វិនិយោគ​ធំៗ និង​ខ្ពស់ៗ ដែល​ចាប់ផ្តើម​បើក​ដំណើរការ​សាងសង់​នាពេលនេះ គឺ​ស្ទើរតែ​មិនមាន ដោយ​មានតែ​គម្រោង​អភិវឌ្ឍន៍​លំនៅឋាន​ដែលមាន​ម្ចាស់​ជា​វិនិយោគិន​ក្នុងស្រុក​។ ការធ្លាក់ចុះ​នៃ​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​នៅ​កម្ពុជា​បានចាប់ផ្តើម​តាំងពី​អំឡុង​ឆ្នាំ​ ២០១៩ មក​ម្ល៉េះ។ ភាពស្ងប់ស្ងាត់​នេះ គឺ​បណ្តាលមកពី ឥទ្ធិពល​ជំងឺ​កូ​វីដ​ ១៩ កំណើនសេដ្ឋកិច្ច​ពិភពលោក​មិន​ច្បាស់​លាស់​, ជម្លោះ​ភូមិសាស្ត្រ​នយោបាយ​រវាង​មហាអំណាច​ធំៗ និង​ជាពិសេស​ការធ្លាក់ចុះ​នៃ​វិនិយោគិន​ចិន​។​

​លោក​បញ្ជាក់ថា​៖ «​ស្ថានភាព​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ​កម្ពុជា​នឹងត្រូវ​បន្ត​អូស​បន្លាយពេល​ទៅមុខ​បន្ថែមទៀត​»​។​ 

​ព្រឹត្តិបត្រ​ស្ថិតិ​សេដ្ឋកិច្ច និង​ហិរញ្ញវត្ថុ ប្រចាំត្រីមាស​ទី​ ២ នៃ​ក្រសួង​សេដ្ឋកិច្ច និង​ហិរញ្ញវត្ថុ ឱ្យដឹងថា ពី​ខែមេសា​-​ខែមិថុនា ឆ្នាំ ​២០២៣ ក្រសួង​រៀបចំ​ដែនដី នគរូបនីយកម្ម និង​សំណង់ បានអនុម័ត​ឱ្យ​គម្រោង​សាងសង់​ទូទាំងប្រទេស​សរុប ៨២៦ ​គម្រោង ធ្លាក់ចុះ ១៧៣ ​គម្រោង​។ សម្រាប់​ទុនវិនិយោគ គឺមាន​ទឹកប្រាក់​សរុប ១ ៤៧៥​ លាន​ដុល្លារ កើន ១៣០,២ ​ភាគរយ​បើ​ធៀប​នឹង​ត្រីមាស​ទី​ ២ ឆ្នាំ ​២០២២៕